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新房“萬人搖”遇上土拍“千輪競價” 六大維度數據解讀遲到的“紅五月”

每日經濟新聞 2020-06-13 08:29:08

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

新房“萬人搖”,開售再度“日光”;千輪競價拿地,溢價率超過100%、一線城市土拍攬金同比爆增189%。

據中指院,5月一線城市整體成交環比上升20.6%,北京升幅較大,超五成;上海次之,上升22%;僅深圳稍有下降。中國房地產指數系統顯示,5月重點城市商品住宅成交規模單月同比實現今年以來首次轉正,環比增長約20%。克而瑞數據顯示,百強房企中77家業績環比提升,67家業績同比增長。

疫情之后樓市復蘇好于預期。”平安證券在研報中表示。

但另一邊,房企的業績目標完成率很糟糕,有些還不到30%,出現了近50位高管甚至是總裁級別的人事大變動,房企前期“搶收”來的行情紅利漸漸消失。樓市復蘇冷熱不均,克而瑞數據顯示,5月在28個重點監測城市中,近半城市同比轉正,上海、昆明和南京等同比漲幅皆超6成;而大連、寧波、常州等復蘇動能減弱,成交同比回落幅度在9%~31%之間。

 

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杭州6萬人搶959套房 5月新房成交面積同比大增91.4%

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樓市傳統的“紅五月”,全國市場整體成交持續上升,在房企加速推盤下,多數城市市場交易逐步從恢復走向反彈,北京、上海、杭州等市場熱度明顯。

5月末,杭州遠洋西溪公館項目領到一批房源(959套)的預售證,吸引近6萬人報名。由于申請人數太多,開發商不得不包下網吧,24小時不間斷審核購房資質。但即使這樣,人手還是不夠,又招了50個學生兼職,幫著做初審工作。

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杭州“萬人搖”項目搖號登記名單 每經記者 包晶晶 攝

以首套房凍結40萬元、二套房凍結80萬元來計算,僅遠洋西溪公館這一個項目就至少凍結了238.56億元資金。值得一提的是,不少凍結資金已解凍的買房人已經將眼光瞄準了下一次。盡管6月杭州還有一批新房即將獲準上市,但其中不少項目已提前被業內鎖定為“萬人搖種子選手”。

 中指數據顯示,監測的主要城市5月成交面積環比上升29.36%,其中超9成城市環比上升,同比上升1.92%。

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數據來源:諸葛找房

一線城市中僅北京成交面積同環比大漲,較上月環比大增53.5%、同比增加8.19%。深圳則出現同比超3成的大幅下跌,成交面積在4個一線城市中最低。5月深圳新房成交面積30.11萬平方米,環比上升3.14%,同比下降31.4%。

單月成交絕對值最高的是上海,共成交11529套,成交面積124.66萬平方米,環比上升16.67%,但不及去年同期高位,同比仍下降了 3.31%。

因“萬人搖”受到全國關注的杭州反彈勢頭最猛,5月商品住宅(不含保障性住房)成交面積25.2萬平方米,環比上升28.3%,同比上升91.4%。同時杭州5月新增供應38.78萬平方米,環比上升49.4%,同比上升95.8%。

價格方面,全國100個城市(新建)住宅平均價格環比微漲0.31%,但同比增速仍明顯低于去年同期水平。

百城中,66個城市環比上漲。杭州成為房價漲幅最高的城市,上海緊隨其后,兩城房價環比分別上漲1.04%和1.00%;南京和重慶(主城區)環比漲幅在0.4%~0.5%;成都、武漢和廣州漲幅則在0.2%(含)以內。

 

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北京二手房成交創兩年新高 59城二手住宅均價環比上漲 

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據諸葛找房,從漲跌城市數量來看,5月二手住宅市場均價環比上漲城市59個,較上月增加4個,平均漲幅1.31%;下跌城市40個,較上月減少3個。

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2018年以來北京二手房成交情況 數據來源:貝殼研究院

隨著疫情得到控制,北京樓市在5月繼續延續了4月的回暖態勢,創下了2017年“3·17新政”以來的成交量新高。貝殼研究院發布的數據顯示,5月北京二手房成交量環比增加了39%,同比增加75%。

從區域成交量來看,北京16個區域成交量環比均上漲,其中西城區漲幅最大,環比上漲1.29倍,西城區“多校劃片”入學和“六年一學位”政策的落地,導致西城區二手房成交網簽加速。

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北京西城區日度新增掛牌走勢 資料來源:貝殼研究院

貝殼研究院數據顯示,2月北京新增房源量僅4132套,但到4月,新增二手房源18172套,已經與去年6月以來的高點基本持平,5月更創新高,全市新增房源數量達到24784套。帶看次數則受疫情影響,回升相對緩慢。但即便如此,5月該數據也達到了2019年6月以來的新高,為716982次。

深圳則逐漸回歸理性。深圳市房地產信息系統數據顯示,5月深圳二手住宅成交8553套,環比上升11.4%;成交面積70.7萬平方米,環比上升7.3%。從各區(新區)來看,龍崗二手住宅成交2286套,環比上升25.3%,成交量居全市首位;寶安成交2010套,環比上升6.7%。

東部三線城市金華以環增9.5%、同增28%,成為二手房成交的一匹黑馬,也創下自2018年6月以來新高。數據顯示,2017~2018年,金華曾出現了一波成交量強反彈,因此2019年小陽春期間表現并不明顯,但歷月成交絕對量并不低,由于金華將作為2022年亞運會分會場,市場存在一定的參與熱情。

土地“高燒”的廈門,二手房成交量在5月同比下降28.2%。自調控升級后,2017年、2018年,廈門二手房市場成交量尤為低迷。2019年“小陽春”二手房曾借勢回暖,隨后逐漸下降。盡管2020年以來廈門二手房市場也出現回暖,但從趨勢上看,成交量仍處于2019年5月以來的下行通道。

 

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7小時1148輪競價搶地 一線城市土拍收金同比暴增189% 

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隨著房企美元債5月“破冰”、銷售回款壓力緩解,手頭松了的各大房企繼續積極搶地。全國土地市場開始整體降溫、局部高燒,供求兩端環比走低,在結構因素影響下,成交均價及收金同比上行。

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5月不同城市土地市場情況 數據來源:中指院

中指數據顯示,5月全國300個城市土地出讓金總額為5258億元,較去年同期增加3%。但土地市場的分化較此前更為強烈。一線城市各項指標均加速上揚,同比上月土地出讓金總額升189%、樓面均價升145%,而二三線城市則出現了掉頭下跌。

值得注意的是,今年以來,優質地塊成為房企爭奪焦點,溢價率頻頻攀升。

5月15日,深圳推出今年第一宗真正意義上的宅地——前灣片區十開發單元03街坊地塊,10余家房企經過百輪出價,最終由龍光地產以總價近116億元、樓面價63165元/平方米競得,成為本月全國宅地總價最高的一宗地塊。

5月19日,北京3宗“不限價”地塊掛牌競拍,吸引近20個競買主體激烈角逐,最終總成交額133.9億元。至此,北京土拍年內收金超千億,位居全國第一。

土拍千輪競價也在5月出現,5月27日,煙臺一宗商住用地經過1148輪、耗時近7小時以118.8%的溢價率成交,優質地塊火熱程度可見一斑。受到全國關注的杭州,5月份宅地供應量卻逆市減少了近三成,僅16宗地塊合計88萬平方米,收金總額近317億元,較上月基本持平。但宅地土拍熱度持續升溫,6宗宅地在競價階段達到最高限價,其中5宗進入競價自持階段。5月杭州宅地平均溢價率19%,全年平均溢價率仍高于20%。

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數據來源:諸葛找房

北京5月宅地供應環比下滑近7成,但收金綜合超過280億元,環比上月增加近7成,攀上全年高位。由于多宗優質宅地集中入市,成交樓面均價37849元/平方米,較上月每平方米增加近4成,平均溢價率也較上月增加19個百分點,升至26%。

上海供應量5月同環比均大增6成,共推出20宗住宅用地,合計62萬平方米,其中有6宗宅地成交均價在1萬元/平方米以下,多為政策安置房和產業用地,因此盡管土地成交量環比上漲94%,但收金152億元,同環比分別上漲37%和47%,同時成交樓面均價環比下滑23%至13164元/平方米、平均溢價率僅為2%。

 

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前5月房企融資額已達2019年48% 恒大領銜行業回購潮 

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隨著國內金融環境短期寬松、境外債券發行的逐步復蘇,5月房企在融資市場表現活躍。

據貝殼研究院統計,1~5月房企債券融資5627億元,同比下降4%,但降幅進一步收窄,并且處于近五年同期的第二高位。

疫情對房企融資的影響正隨著近期的加速反彈而消失。5月單月,國內外債券融資發行總額月617億元,環比降39%,但同比上升31%。2020年前5個月融資規模為2019年全年的48%,全年房企融資規模有望超越2019年。

由于海外疫情蔓延趨勢仍未得到有效控制,經濟運行面臨較大風險,從發債結構看,前5個月盡管海外新增債務復蘇,境外債券占比拉升至38%,但仍不及2019年同期水平。

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梳理房企5月45次國內債券融資發行可見,單筆20億元及5億~10億元發債規模占比提升明顯,而小規模債務則呈現下降趨勢。

值得注意的是,房企在5月掀起了大規模回購股份與債務票據的浪潮,其中恒大表現最為搶眼。貝殼研究院數據顯示,恒大在5月4日~29日期間共發起16次股份回購,累計回購股份計10203萬股,涉及支付資金約15.94億港元。

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除以回購穩定股價、增加投資人信心外,房企更通過回購高息債、發行低息新債來優化債務結構。比如,正榮5月7日回購并注銷1.69億美元年息10.5%的優先票據,隨后在5月21日發行票面利率8.35%的2億美元企業債;中南、建發、金融街等多家房企獲得控股股東增持。

 

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前5月房企業績目標完成率僅30% “搶收”紅利逐漸消失

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前5個月,碧桂園、恒大、萬科銷售規模破兩千億,均值達2702.9億元;保利、融創、中海破千億;銷售規模500億~1000億元、100億~500億元、50億~100億元的企業分別為13家、59家、22家。

中指數據顯示,5月房企銷售額TOP100環比增長率均值為31.5%,其中前10企業環比增長率均值為9.0%,多家規模房企單月銷售業績增速已由負轉正,部分房企單月業績超預期,碧桂園單月銷售金額近800億元。

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1~5月房企銷售前十 數據來源:中指院

盡管房企排名門檻值并未完全修復,但降幅已經持續收窄。銷售額TOP100的門檻為74億元,較2019年92.2億元下降19.7%。

各陣營銷售及同比來看,2020年1~5月,前10房企銷售額均值為1558.4億元,銷售額同比均值下降5.9%,11~30企業銷售額均值為502.9億元,同比均值下降2.7%;31~50企業、51~100企業的銷售額均值分別為274.9億元和115.5億元,其中30~50企業同比均值上升2.1%,51~100企業同比均值下降16.6%。

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1~5月房企各陣營銷售情況 數據來源:中指院

而在疫情得以初步控制之后,多個房企開始試水“明星+直播+賣房”創新營銷模式。復地與KOL薇婭跨界合作,首秀獲得逾1900萬人次觀看;中駿在抖音舉行中駿云景臺發布活動;碧桂園在直播購房節中進行多城市項目覆蓋宣傳,疊加較大的優惠力度,實現800萬次觀看。

但搶收行情的紅利隨著近幾個月來反彈的持續已逐漸消失,房企目標完成率遠不及2019年同期。據不完全統計,在公布2020年銷售目標的39家房企中,前5月銷售目標完成率尚不足30%

如中國恒大、碧桂園、龍光地產、雅居樂、越秀地產、中國金茂、中駿集團、中海地產、龍湖集團等千億房企,目前未達到銷售目標的40%,而時代中國、首開股份、保利置業、寶龍地產、遠洋集團等目標完成率在30%以下。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱,如果房企前5月銷售目標完成年度計劃的30%以上,才能認為恢復得不錯

億翰智庫認為,對于房企而言,真正的挑戰或在2021年。在2019年整體銷售規模創新高的同時,貨值去化率實則較前期有所下滑,也就意味著企業或多或少都有一定的存量貨源未被消化,而若這些存量貨源難以去化,則勢必成為企業未來發展的一大桎梏,除了資金沉淀外,也必將是企業再投資道路上的一大包袱。

 

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總裁跳槽、升職、被免職 5月內48起房企高管職位變動

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據樂居財經研究院不完全統計,包括內部調動在內,5月房企共發生了48起高管人事變動,其中4位總裁跳槽、1位總裁和1位執行董事被免職,另有13位辭職或離任。

以陽光控股為例,分別于5月15日、18日、21日、27日、29日連續發布5次人事變動公告,涉及離職高管超過10名。

曾經歷大規模人事變動的泛海控股本月則迎來了7位高管變動,正向新的轉型方向靠攏。自2014年開始,原泛海控股董事長盧志強就提出“去地產化”,向金融業方向發展,轉型成一家金融投資平臺。今年1月,泛海控股的行業分類由“房地產”正式變更為“其他金融業”。此次變動的高管中,多人都具有金融行業的從業背景。新上任的總裁宋宏謀,曾先后在多家銀行機構、保險公司任職,具有豐富的金融行業經歷。新上任的董事會副會長張喜芳具有高級經濟師職稱,在讀博士張博具有經濟師職稱,且二人在金融行業涉獵已久。

中國海外發展也幾經人事變動,顏建國逐漸卸任中海系多項職務。5月21日,中國海外發展發布公告稱,顏建國不再兼任行政總裁職位,并辭任中海宏洋、中海物業董事會主席等職務,張智超正式接任中海企業發展董事長及總經理職務。

新城控股5月22日公告稱,公司董事陳德力辭去新城控股董事職務;6月1日,寶龍發布公告稱,陳德力獲委任為公司的聯席總裁。原三盛地產常務副總裁馮輝明則出任上坤集團執行總裁;新力控股執行董事佘潤廷辭任后加入協信地產擔任總裁一職;原中交地產總裁蔣燦明則于5月出任恒榮集團總裁。

還有高管被正式罷免。5月28日,中民投旗下上置集團公告稱,董事會將依據公司細則罷免彭心曠及陳東輝為執行董事,彭心曠免任公司執行董事的同時,亦將不再擔任公司行政總裁。

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記者手記丨紅五月有多少成色?

疫情后的樓市復蘇已經持續了兩個月,房企大舉以價換量“搶收”行情已經接近尾聲,但距離完成全年目標似乎仍然路漫漫。新房市場冷熱不均,有的城市從年初火爆至今,有的城市絕地反彈,也有的城市高位回落。二手房市場“小陽春”成色明顯不及2019年,盡管部分城市一二手房價格嚴重倒掛,但也只是限價政策之下的虛火。

房企融資環境短期得到了寬松,于是手頭松了的各大房企又推高了全國土地市場,土拍局部高燒重現,一線城市土地出讓金總額飆升189%、樓面均價上升145%,而二三線城市則出現了掉頭下跌,市場再度冷熱不均。房企大規模納儲會否在明年此時大舉收獲?重啟發債的房企又能否優化資金結構,緩解債務壓力?

拭目以待。

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:包晶晶

:陳夢妤

:李世強

:陳夢妤 馬原

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