王朝av

每日經濟新聞
要聞

每經網首頁 > 要聞王朝av > 正文

房企爭相入局城市更新板塊,“后來者”雅居樂能分幾杯羹?

每日經濟新聞 2020-06-16 21:27:54

王朝av城市更新板塊成為雅居樂的新“獵物”。

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

如果不是“海南全域”限購帶來的壓力,“旅游地產專家”雅居樂或許在很長一段時間內都無意攻下其他的拿地堡壘。

王朝av即使雅居樂在產業地產、城市更新領域等多元化拿地渠道中早有試水,但歸根到底,“旅游+地產”的模式依然是這家位列“華南五虎”的房企最為倚重的土地獲取方式以及“現金流奶牛”。

王朝av不過現在,雖然海南項目依然是雅居樂的“金蛋”,但董事會主席兼總裁陳卓林深諳“雞蛋不能夠放在同一個籃子里”的道理,這兩年,雅居樂不斷出現在“招拍掛”市場,也通過代建、勾地的方式進軍之前較少涉足的領域——這都是為了同一個目標,為了雅居樂的規模能夠穩穩地立于“千億”陣營。

王朝av陳卓林最近的“獵物”,是城市更新板塊。《每日經濟新聞》記者獲悉,雅居樂于近期新成立了城市更新集團,由雅居樂控股副總裁兼首席財務官潘智勇和雅居樂控股副總裁、地產集團董事長劉同朋聯袂出任城市更新集團聯席董事長。

王朝av城市更新是一塊“肥肉”,但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆業、富力,馳騁這個戰場多年,在現在這種高競爭烈度的情況下,也免不了“陰溝里翻船”,“后來者”雅居樂面對的也一定不會是鮮花和金子。

曾讓雅居樂一戰成名的海南清水灣項目 圖片來源:雅居樂地產公眾號

舊改新兵入局

在深耕城市更新領域的房企之中,單獨為此成立集團是十分普遍的行為。佳兆業、富力、奧園和卓越等以舊改見長的房企,都有單獨的城市更新集團。

雅居樂的城市更新業務此前是作為地產集團的一個版塊運作,現在單獨拎出來成為單獨的產業集團,其地位不言而喻。

“拿出來肯定是要做大這一塊,主要(聚焦于)舊村改造、舊廠改造,舊城改造和棚戶區改造。現在主要是(投資)粵港澳大灣區、華北以及中原地區,也算是兩個(布局區域)。”一位接近雅居樂的人士告訴《每日經濟新聞》記者。

據記者了解,雅居樂城市更新集團設立了五大中心,分別是投資拓展中心、規劃開發中心、現場管理中心、財務管理中心、綜合管理中心。

從職能配備來看,雅居樂城市更新集團不僅局限于投資拓展項目,而是會參與到城市更新項目全鏈條的開發當中。上述人士也稱,雅居樂有意介入城市更新前中后端全鏈條的運營服務。

王朝av值得留意的是,雅居樂為城市更新集團配備的兩員“大將”均在銀行屆工作多年:如劉同朋此前曾在中國工商銀行廣東省分行擔任副行長,潘智勇則在中國農業銀行廣東省分行擔任多個職務,包括行長助理、副行長等。

兩位資深金融人士的坐陣,或許是雅居樂在舊改領域更強調財務管控的印證——城市更新雖然前期所投入的資金不多,但周期往往極長,對資金周轉也帶來不小的壓力,由金融背景的高管負責也給外界釋了放積極信號。

王朝av盡管來勢洶洶,但雅居樂目前在城市更新領域依然是新兵一枚。迄今為止,雅居樂還沒有完整地參與過一個城市更新項目,現在已經握在手的項目,也只是“紙面富貴”。

王朝av據雅居樂方面提供的數據,截至2019年底,雅居樂已經完成10個項目的合作協議、5個項目的框架協議,鎖定土地面積超過600萬平方米,80%以上分布在粵港澳大灣區。據一名熟悉雅居樂城市更新業務的人士透露,雅居樂目前還沒有能夠在短時間內貢獻效益的項目。

荊棘與皇冠相隨

城市更新是廣闊的賽道,據高和資本董事長蘇鑫預測,城市更新的規模未來將有數萬億元,“現在只有幾千億的規模,還有極大的增長空間。”

不僅如此,城市更新的利潤也十分可觀。據多名深圳房企人士測算,廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通常可達40%~50%,粵港澳其他非中心城市也超過25%,這一水平要遠高于招拍掛市場。

王朝av這是雅居樂拓展城市更新領域的背景。在資本市場上,規模和利潤是兩個十分重要的投資指標,雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞,2019年,雅居樂的毛利率為30.5%,在同行中處于前列。陳卓林表示,雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。

王朝av從公開市場獲得的項目,極少能夠達到這一水平,如果要在維持一定規模的情況下繼續保住高毛利,拓寬“城市更新”的護城河的確是最優解。

數據來源:企業公告  制圖:每經編輯 魏文藝

王朝av但城市更新絕非可以輕易駕馭的領域,該踩的坑一個都不會少。林偉在一家頂尖的舊改房企從事土地投拓工作,他告訴《每日經濟新聞》記者,即使是在他們這種已經十分成熟的公司也深感不易,“難,很多坑,很多你想象不到的坑。”

“融資、拆遷,回遷設計,只要有一個環節沒有設計好,就會走入僵局。”林偉說。

林偉舉了一個例子,深圳一家開發商在與村集體合作過程中,因為拆遷方案不合理陷入了困局,后來又因為村里領導班子換屆引入了新的開發商,前面的(開發商)就“損失”了。

這種情況并不少見,城市更新領域各方關系復雜,互相角力的情形時有發生,雅居樂搭建城市更新集團,在投資區域和人才配備上,也需要考慮這方面的因素。

王朝av上述了解雅居樂城市更新業務的人士告訴《每日經濟新聞》記者,城市更新離不開政府的支持,所以目前重點還是放在粵港澳大灣區(雅居樂深耕的區域)。另外,城更集團會從地產集團過去一部分人,以后還是會對外招聘專業的人才,目前總裁的職位,也還沒有最終的人選。

“千億”房企的進階

雅居樂在土地市場的“全軍出擊”,始于海南清水灣的變局。

王朝av“清水灣”是雅居樂一戰成名的樓盤,從2009年開始銷售至2018年年中,單盤銷售額近800億元。最高的時候,清水灣單盤就能夠為雅居樂貢獻近四成的銷售業績。

轉折從2018年海南實施全域限購開始,之后雅居樂海南區域的銷售貢獻逐年下降。2017年、2018年和2019年,雅居樂海南及云南區域的銷售額分別為23%、19%和15%。

在海南限購后的兩年時間內,雅居樂銷售額僅維持在14%左右的規模增長。2018年,雅居樂甚至未能完成既定1100億元的銷售目標,銷售額僅1026.7億元。

現在看來,失落海南或許激發了雅居樂的其他潛能,為了守住“千億”,雅居樂必須全力以赴地拿下足夠的土地儲備,否則將“無米下鍋”。

從2018年開始,雅居樂重點布局了多個產業領域,效仿綠城代建的“房管”集團,也成為雅居樂銷售額貢獻的來源之一。

雅居樂方面沒有披露房管集團所貢獻的銷售額占比,不過據雅居樂方面提供的數據,截至2019年12月31日,雅居樂房管在粵港澳大灣區、長三角、成渝、中西部均已實現落地,儲備貨值超過600億元。

雅居樂股價今日表現 數據來源:同花順

王朝av代建之外,雅居樂還試水產業勾地的形式。2019年年中,雅居樂入股一家新能源汽車服務商被指有意造車,彼時雅居樂有關人士就告訴《每日經濟新聞》記者,雅居樂不是為了“造車”,而是為了產業小鎮。

從代建入城到產業勾地,再到今年的城市更新,雅居樂嘗試了幾乎所有的拿地方式,但因為多元化的拿地渠道往往不是凈地開發,拿地的成效依舊不明朗。

雅居樂這兩年制定目標頗為保守,2020年,雅居樂的銷售目標是1200億元,幾乎持平于去年的1179.7億元。

王朝av即便如此,1200億元的銷售目標在當前的背景下顯然也不容易。今年前5個月,雅居樂完成402億元的銷售額,完成率在三成左右,不算十分拔尖。

王朝av建構起自身的“功守道”,都是在當前的市場環境影響下必須要做的事。雅居樂的戰略轉向是很多房企的投射,但眼下,投資的眼光和組織的行動力,顯然也左右著決策的最終效果。

王朝av截至今日(6月16日)收盤,雅居樂股價報9.030港元/股,漲幅2.03%。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

全球新型肺炎疫情實時查詢

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
王朝av未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。

版權合作及網站合作電話:021-60900099轉688
讀者熱線:4008890008

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。

雅居樂 城市更新

歡迎關注每日經濟新聞APP

0

0